Panamá ha introducido un cambio importante en la tributación de los bienes inmuebles residenciales nuevos.
El 31 de agosto de 2026 fue sancionada la Ley 546, que modifica el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles, conocido como ITBI.
La nueva ley establece una exoneración sobre los primeros B/.120,000 (US$120,000) de la base imponible para las primeras ventas de viviendas nuevas que cumplan con los requisitos establecidos. También introduce tasas preferenciales para las viviendas que califican y cuya base imponible se encuentra entre B/.120,000 y B/.200,000.
Para compradores, inversionistas, promotores y propietarios, este cambio puede reducir de manera considerable el costo del impuesto de transferencia asociado con determinadas viviendas nuevas en Panamá.
Sin embargo, la ley establece requisitos específicos y la exoneración no debe confundirse con una eliminación general del impuesto de transferencia de bienes inmuebles.
¿Qué Cambia la Ley 546 de Panamá?
Dentro del régimen tributario general de Panamá, el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles normalmente se aplica a una tasa del 2% sobre las transferencias gravables de propiedades.
La Ley 546 crea un beneficio específico para la primera venta de una vivienda nueva.
Cuando una operación cumple con las condiciones establecidas por la ley, los primeros B/.120,000 de la base imponible quedan exentos del ITBI.
Esto significa que el beneficio está relacionado con la primera venta de la propiedad como vivienda nueva.
No significa que todas las propiedades con un precio inferior a B/.120,000 estén automáticamente exoneradas, ni debe interpretarse como una exoneración general para propiedades de reventa.
Por esta razón, los compradores deben analizar la estructura financiera completa de una operación y no únicamente un impuesto. Nuestra guía sobre el costo real de tener una propiedad en Panamá explica otros gastos que compradores y propietarios deberían considerar.
¿Qué Propiedades Pueden Calificar?
El beneficio establecido por la Ley 546 aplica a viviendas nuevas que cumplan con los requisitos y cuya operación represente la primera venta de la propiedad.
Para aplicar la regla general, la venta debe formalizarse dentro de los dos años siguientes a la fecha de expedición del permiso de ocupación por la autoridad competente.
Es importante diferenciar entre la primera venta de una propiedad y la primera propiedad de un comprador.
La Ley 546 está estructurada alrededor de la primera operación de venta de la vivienda nueva. Por lo tanto, no debe interpretarse automáticamente como un requisito de que el comprador esté adquiriendo una vivienda por primera vez en su vida.
Esta diferencia puede ser especialmente importante para inversionistas o propietarios existentes que estén considerando adquirir una vivienda de construcción nueva.
¿Cómo Funciona la Exoneración de B/.120,000?
En una operación que califique, los primeros B/.120,000 de la base imponible aplicable están exentos del ITBI.
Cuando la base imponible supera B/.120,000 pero no excede B/.200,000, el impuesto se calcula únicamente sobre la porción que excede B/.120,000.
La Ley 546 establece las siguientes tasas preferenciales:
Más de B/.120,000 y Hasta B/.130,000
Tasa aplicable sobre la cantidad que excede B/.120,000:
0.50%
Más de B/.130,000 y Hasta B/.150,000
Tasa aplicable sobre la cantidad que excede B/.120,000:
1.00%
Más de B/.150,000 y Hasta B/.170,000
Tasa aplicable sobre la cantidad que excede B/.120,000:
1.40%
Más de B/.170,000 y Hasta B/.190,000
Tasa aplicable sobre la cantidad que excede B/.120,000:
1.60%
Más de B/.190,000 y Hasta B/.200,000
Tasa aplicable sobre la cantidad que excede B/.120,000:
1.80%
Un punto importante es que pasar a un rango de precio superior no elimina la exoneración de B/.120,000.
La tasa preferencial se aplica únicamente sobre la parte de la base imponible que excede la cantidad exonerada.
Ejemplos Prácticos del Nuevo Cálculo del ITBI
Varios ejemplos simplificados ayudan a entender cómo funciona el sistema.
Vivienda Nueva con una Base Imponible de B/.120,000
Monto exonerado: B/.120,000
Monto gravable: B/.0
ITBI: B/.0
Vivienda Nueva con una Base Imponible de B/.150,000
Monto exonerado: B/.120,000
Monto gravable restante: B/.30,000
Tasa aplicable: 1.00%
ITBI: B/.300
Vivienda Nueva con una Base Imponible de B/.180,000
Monto exonerado: B/.120,000
Monto gravable restante: B/.60,000
Tasa aplicable: 1.60%
ITBI: B/.960
Vivienda Nueva con una Base Imponible de B/.200,000
Monto exonerado: B/.120,000
Monto gravable restante: B/.80,000
Tasa aplicable: 1.80%
ITBI: B/.1,440
Estos ejemplos demuestran cómo la nueva estructura puede reducir considerablemente la carga del impuesto de transferencia sobre las viviendas nuevas que califican.
¿Qué Sucede Cuando la Propiedad Vale Más de B/.200,000?
Una característica importante de la Ley 546 es que la exoneración no desaparece automáticamente cuando la base imponible supera B/.200,000.
Para las primeras ventas de viviendas nuevas que califican por encima de este umbral, los primeros B/.120,000 continúan exentos.
La cantidad que excede B/.120,000 queda entonces sujeta al régimen general del ITBI y no a la escala de tasas preferenciales aplicable a las propiedades de hasta B/.200,000. El Ministerio de Economía y Finanzas de Panamá confirmó expresamente este tratamiento al presentar la legislación.
Por ejemplo, asumiendo una base imponible que califica de B/.300,000:
B/.300,000 − B/.120,000 de exoneración = B/.180,000
B/.180,000 × 2% = B/.3,600
Esto significa que la Ley 546 también puede tener un efecto sobre viviendas nuevas de mayor valor.
La Base Imponible No Es Necesariamente el Precio Publicado
Otro punto importante es que la ley se refiere a la base imponible, y no simplemente al precio de venta anunciado en una publicación inmobiliaria.
La base tributaria aplicable se determina conforme a las normas panameñas sobre transferencia de bienes inmuebles y puede depender de las características legales y fiscales de cada operación.
Por esta razón, el cálculo preciso del ITBI siempre debe confirmarse antes del cierre.
La revisión legal profesional continúa siendo una parte fundamental de la compra de bienes inmuebles en Panamá. Los compradores que no estén familiarizados con el proceso pueden consultar nuestra guía sobre por qué es importante contar con un abogado de bienes raíces al comprar una propiedad en Panamá.
¿Quién Es Legalmente Responsable del ITBI?
La Ley 546 también refuerza una protección importante relacionada con la responsabilidad por este impuesto.
Cuando la obligación del ITBI corresponde legalmente al vendedor, una disposición contractual que obligue al comprador a pagar, reembolsar o asumir dicha obligación tributaria del vendedor se considera inválida.
Esto es importante porque los compradores deben conocer claramente cuáles costos de cierre corresponden legalmente a cada parte antes de firmar un contrato de compraventa.
Por lo tanto, los contratos deben revisarse cuidadosamente y no debe asumirse que todos los costos presentados durante una operación corresponden automáticamente al comprador.
¿Qué Información Debe Incluirse en la Escritura Pública?
Para beneficiarse de la exoneración, el vendedor debe declarar bajo juramento en la escritura pública que la propiedad cumple con las condiciones establecidas por la ley.
La documentación debe establecer que la vivienda es nueva, que la operación representa su primera venta y que la venta se está formalizando dentro del período aplicable posterior a la expedición del permiso de ocupación.
La información correspondiente al permiso de ocupación también debe identificarse en la escritura pública.
La ley simplifica el procedimiento al eliminar la necesidad de obtener una certificación independiente de exclusión del ITBI de la Dirección General de Ingresos para las operaciones que califican.
Sin embargo, la aplicación de la exoneración debe ser reportada correctamente mediante los procedimientos establecidos por la autoridad tributaria panameña.
Las declaraciones incorrectas o falsas pueden dar lugar al cobro del impuesto no pagado, junto con intereses, recargos y otras posibles sanciones.
¿Qué Sucede con Propiedades Recientemente Terminadas que ya Tienen Permiso de Ocupación?
La Ley 546 también contiene una importante disposición transitoria.
Determinadas viviendas nuevas cuyos permisos de ocupación fueron expedidos antes de la entrada en vigor de la ley todavía pueden calificar.
En estos casos, la primera venta debe formalizarse después de que la ley entre en vigor y dentro de los 30 meses siguientes a la fecha de expedición del permiso de ocupación, siempre que se cumplan los demás requisitos legales.
Las operaciones formalizadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley continúan sujetas a las normas que estaban vigentes en el momento en que fueron formalizadas.
Esta disposición transitoria puede ser especialmente relevante para compradores que estén evaluando proyectos residenciales recientemente terminados que ya cuentan con permisos de ocupación.
¿Aplica la Ley 546 a Propiedades de Reventa?
En términos generales, no.
La exoneración está específicamente vinculada a la primera venta de una vivienda nueva.
Una reventa posterior de la misma propiedad no está cubierta por este beneficio particular y continúa sujeta a las normas tributarias generales aplicables.
Esta es una diferencia importante en Ciudad de Panamá, donde los compradores frecuentemente comparan inventario nuevo de promotores con apartamentos y condos disponibles en el mercado de reventa.
Ninguna de las dos opciones es automáticamente superior.
Una propiedad nueva puede ofrecer ventajas fiscales o de financiamiento, mientras que una propiedad de reventa puede ofrecer una mejor ubicación, una distribución más amplia, una administración de edificio ya establecida, un precio de compra más atractivo o mejores condiciones de inversión.
Nuestra guía 2026 de apartamentos y condos en venta en Ciudad de Panamá explica estos factores con mayor detalle.
¿Qué Puede Significar la Ley 546 para el Mercado Inmobiliario de Panamá?
El Gobierno panameño ha presentado esta medida como una forma de facilitar el acceso a viviendas nuevas y, al mismo tiempo, apoyar la construcción, la inversión privada y la generación de empleo.
Desde una perspectiva inmobiliaria, una reducción en los costos de transacción puede mejorar el atractivo financiero de determinadas viviendas nuevas.
Sin embargo, un beneficio fiscal por sí solo nunca debería determinar si una propiedad representa una buena compra.
Los compradores deben seguir evaluando:
- precio de compra;
- ubicación;
- calidad de construcción y del edificio;
- gastos mensuales de mantenimiento;
- demanda de alquiler;
- potencial de reventa;
- condiciones de financiamiento;
- debida diligencia legal; y
- objetivos personales de inversión o estilo de vida.
Un incentivo fiscal puede mejorar los números de una propiedad bien seleccionada. No puede convertir automáticamente una propiedad sobrevalorada o mal ubicada en una buena inversión.
¿Qué Deben Verificar los Compradores Antes de Comprar?
Cualquier comprador que espere beneficiarse de la Ley 546 debe confirmar antes de firmar y cerrar que la operación específica cumple con los requisitos legales.
En particular, los compradores y sus asesores legales deben verificar:
- que la propiedad califica como vivienda nueva;
- que la operación representa su primera venta;
- la fecha del permiso de ocupación;
- que se cumpla el plazo correspondiente;
- la base imponible correcta;
- el tratamiento aplicable del ITBI; y
- que la escritura pública refleje correctamente la información requerida.
Estas verificaciones deberían formar parte del proceso normal de debida diligencia legal.
Perspectiva Final
La Ley 546 representa un cambio significativo en la estructura de costos relacionada con la compra de viviendas nuevas en Panamá.
Para las operaciones que califican, los primeros B/.120,000 de la base imponible quedan exentos del ITBI, mientras que las tasas preferenciales se aplican al excedente en propiedades que califican con bases imponibles de hasta B/.200,000.
Para propiedades que califican y superan B/.200,000, se mantiene la exoneración sobre los primeros B/.120,000, mientras que el monto gravable restante queda sujeto al régimen general del ITBI.
Por lo tanto, la ley puede reducir los costos de transacción en una amplia variedad de compras de viviendas nuevas.
Sin embargo, los impuestos siguen siendo solamente uno de los componentes de una buena decisión inmobiliaria.
En Panama Home Realty, creemos que los compradores deben comprender la propiedad, el precio, la estructura legal y todas las implicaciones financieras de una operación antes de tomar una decisión final.
Servicio relevante
Servicioslegales
Podemos guiarlo y ayudarlo con todo el proceso de obtención de una propiedad, apertura de una cuenta bancaria, obtención de una hipoteca, préstamo, visa y mucho más!
Sobre este servicio
Más de 20 años de experiencia en bienes raíces
Con un amplio conocimiento del mercado local, brindamos información para ayudarle a tomar decisiones informadas.
Nos esforzamos por ser lo más transparentes posible con todos nuestros servicios, ofreciendo consultoría gratuita para comprender mejor sus necesidades.
Desde ayudarle a dar su primer paso en el mercado inmobiliario, hasta la gestión integral de sus propiedades. Todo bajo un mismo techo.
