Por Mojmir Sokola, Vicepresidente de Panama Home Realty
Introducción
Después de casi dos décadas invirtiendo en bienes raíces, renovando propiedades, realizando proyectos de compra, remodelación y reventa, y administrando unidades de alquiler en toda la Ciudad de Panamá, he llegado a una conclusión que puede sorprender a muchos inversionistas.
Panamá no sufre por falta de oportunidades de inversión inmobiliaria.
De hecho, sigo convencido de que Panamá ofrece algunas de las oportunidades residenciales más atractivas de la región.
El problema es que la mayoría de los inversionistas están buscando en los lugares equivocados.
Cada año conozco compradores que concentran toda su atención en proyectos nuevos, mientras pasan por alto propiedades con un potencial significativamente mayor.
Al mismo tiempo, a través de nuestro trabajo en Administración de Propiedades en Ciudad de Panamá, observo una realidad que rara vez se menciona.
Panamá no tiene escasez de apartamentos en alquiler.
Panamá tiene escasez de apartamentos en alquiler en los que la gente realmente quiere vivir.
Y esa diferencia es fundamental.
Los Dos Tipos de Inversionistas Que Veo Todos los Días
Con los años he notado que la mayoría de los inversionistas encajan en una de dos categorías.
El Inversionista Que Depende de la Esperanza
El primer grupo compra una propiedad creyendo que la inversión funcionará automáticamente.
Su razonamiento suele ser sencillo:
- Dar un pago inicial reducido.
- Obtener financiamiento.
- Conseguir un inquilino.
- Permitir que el alquiler cubra la hipoteca.
Lamentablemente, la realidad suele ser muy diferente.
Los ingresos por alquiler deben cubrir mucho más que una cuota hipotecaria mensual.
También existen:
- Cuotas de mantenimiento (HOA)
- Seguros
- Mantenimiento preventivo
- Reparaciones
- Períodos de vacancia
- Costos de administración
- Cambios en las condiciones del mercado
Muchos inversionistas descubren demasiado tarde que el alquiler apenas cubre sus gastos. Algunos incluso deben aportar dinero de su propio bolsillo cada mes para mantener la propiedad.
Cuando esto sucede, queda muy poco capital disponible para mejorar el apartamento.
Y es precisamente allí donde aparecen las oportunidades para los inversionistas más inteligentes.
El Inversionista Estratégico
El segundo grupo piensa de manera diferente.
Se enfoca en:
- Ubicación
- Distribución
- Demanda a largo plazo
- Potencial de renovación
- Experiencia del inquilino
- Presentación de la propiedad
Y, sobre todo, entiende que crear valor suele ser más importante que simplemente comprar una propiedad.
Son estos inversionistas quienes consistentemente obtienen mejores resultados.
Por Qué Es Importante Contar Con Información Independiente del Mercado
Los desarrolladores han desempeñado un papel fundamental en el crecimiento de Panamá, y muchos proyectos excelentes han sido construidos en todo el país.
Sin embargo, todo inversionista debe recordar una realidad importante.
El objetivo principal de un desarrollador es vender su inventario.
Por esa razón, siempre recomiendo validar las proyecciones de alquiler, los niveles de ocupación esperados y los costos operativos con profesionales independientes que trabajen activamente en alquileres y administración de propiedades.
La realidad del mercado suele ser muy diferente a la presentada durante el proceso de venta.
La experiencia práctica importa.
Las Mejores Oportunidades No Siempre Están en los Proyectos Nuevos
Uno de los errores más comunes que encuentro es la creencia de que lo nuevo siempre es mejor.
En muchos casos, considero que ocurre exactamente lo contrario.
Algunas de las oportunidades más atractivas de Ciudad de Panamá se encuentran en propiedades construidas durante el gran auge inmobiliario entre aproximadamente 2008 y 2012.
Muchos compradores visitan estos apartamentos y se enfocan inmediatamente en lo que consideran defectos:
- Cocinas antiguas
- Baños desactualizados
- Pisos básicos
- Iluminación antigua
- Mobiliario original
Y continúan buscando otra opción.
Yo observo algo completamente diferente.
Analizo:
- La ubicación
- La calidad de construcción
- La distribución
- La altura de los techos
- La iluminación natural
- El tamaño del balcón
- Las vistas
- El potencial de renovación
Porque los acabados pueden cambiarse.
La ubicación no.
Los muebles pueden reemplazarse.
Las vistas al océano no.
La iluminación puede modernizarse.
Pero una ubicación privilegiada no puede recrearse.
Avenida Balboa: Un Ejemplo Perfecto
Pocas zonas representan mejor esta realidad que Propiedades en Venta
Avenida Balboa sigue siendo una de mis ubicaciones favoritas para invertir en Ciudad de Panamá.
Sus residentes disfrutan de:
- Acceso directo a la Cinta Costera
- Espectaculares vistas al Océano Pacífico
- Excelente conectividad
- Cercanía a Casco Viejo
- Alta demanda de alquiler
- Fácil acceso a las principales zonas comerciales
Muchas de las torres residenciales construidas durante los años del auge inmobiliario poseen características excepcionales:
- Amplias salas de estar
- Balcones espaciosos
- Recámaras generosas
- Excelente iluminación natural
- Vistas frontales al océano
Sin embargo, muchos apartamentos permanecen prácticamente iguales a como fueron entregados hace más de una década.
La ubicación sigue siendo extraordinaria.
Las vistas siguen siendo extraordinarias.
La distribución sigue siendo extraordinaria.
Lo único que no ha evolucionado son los interiores.
Y allí es donde surge la oportunidad.
El Problema Oculto del Mercado de Alquileres
Aquí es donde considero que muchos inversionistas malinterpretan el mercado panameño.
Ven cientos de apartamentos disponibles y concluyen que existe exceso de oferta.
Eso no es lo que observo diariamente.
Hay Muchos Apartamentos Disponibles
Pero Hay Muy Pocos Apartamentos Realmente Deseables
Y esa diferencia es enorme.
Muchos apartamentos disponibles comparten características similares:
- Mobiliario antiguo
- Pocas mejoras
- Iluminación deficiente
- Escasa atención al diseño
- Presentación genérica
Estas propiedades eventualmente se alquilan.
Pero suelen tardar más tiempo.
Frecuentemente requieren reducir el precio.
Y suelen atraer perfiles de inquilinos menos estables.
Los Apartamentos Bien Diseñados Se Comportan de Forma Diferente
Cuando recibimos una propiedad de un propietario que comprende la importancia de la presentación, los resultados suelen ser muy distintos.
Mobiliario moderno.
Iluminación actualizada.
Acabados renovados.
Diseño cuidadosamente pensado.
Fotografía profesional.
Estas propiedades generan más interés y suelen alquilarse considerablemente más rápido que otras unidades similares dentro del mismo edificio.
La diferencia rara vez es el edificio.
La diferencia es la visión del propietario.
Renovar No Es Un Gasto, Es Una Estrategia de Inversión
Uno de los errores más frecuentes es considerar la renovación únicamente como un gasto.
Los inversionistas exitosos la consideran una herramienta estratégica.
Una renovación bien ejecutada puede:
- Reducir los períodos de vacancia
- Mejorar la calidad de los inquilinos
- Incrementar el valor del alquiler
- Aumentar la retención de inquilinos
- Incrementar el valor de reventa
- Diferenciar la propiedad de la competencia
Y esto es especialmente importante en la Ciudad de Panamá actual.
Existe mucho inventario disponible.
Pero existe una sorprendente escasez de apartamentos que realmente destaquen.
Lo Que Realmente Buscan Los Inquilinos
Muchos inversionistas analizan propiedades utilizando hojas de cálculo.
Los inquilinos toman decisiones de forma emocional.
Un inquilino no pregunta:
“¿Cuánto gastó el propietario en esta remodelación?”
Un inquilino se pregunta:
- ¿Este apartamento se siente moderno?
- ¿Es cómodo?
- ¿Puedo imaginarme viviendo aquí?
- ¿Siento que vale lo que cuesta?
Esa decisión suele tomarse durante los primeros minutos de una visita.
Los propietarios más exitosos entienden perfectamente este principio.
Mirar Más Allá de Lo Que Existe Hoy
Hay una lección que ha guiado muchas de mis decisiones de inversión a lo largo de los años.
El mayor error es evaluar una propiedad únicamente por lo que es hoy, en lugar de por lo que puede llegar a ser.
Las mejores oportunidades rara vez son las propiedades perfectas.
Son las propiedades ignoradas.
Apartamentos con:
- Excelente ubicación
- Distribuciones funcionales
- Gran iluminación natural
- Vistas privilegiadas
- Potencial sin explotar
Y todavía existen muchos de ellos en Ciudad de Panamá.
Reflexión Final
Después de años invirtiendo, renovando y administrando propiedades de alquiler, sigo convencido de que Panamá ofrece oportunidades extraordinarias para inversionistas disciplinados.
Sin embargo, las mejores oportunidades suelen esconderse detrás de acabados anticuados y detalles que muchos compradores pasan por alto.
Los inversionistas que obtienen mejores resultados no son necesariamente quienes compran los apartamentos más nuevos.
Son quienes saben identificar potencial, crear valor y ofrecer un producto que los inquilinos realmente desean.
Porque, desde mi experiencia, Panamá no tiene escasez de apartamentos en alquiler.
Tiene escasez de apartamentos excepcionales en alquiler.
Y para quienes entienden esa diferencia, las oportunidades siguen siendo enormes.
Servicio relevante
Administraciónde Propiedad
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Sobre este servicio
Más de 20 años de experiencia en bienes raíces
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Nos esforzamos por ser lo más transparentes posible con todos nuestros servicios, ofreciendo consultoría gratuita para comprender mejor sus necesidades.
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